深圳新物業管理條例引爭議 面積越大投票權越大

　　物業管理條例 誰的房子大誰說了算？

　　“誰的房子大誰就有可能說了算”，這一中小業主認為存在不公平的規定，在新的《深圳經濟特區物業管理條例》（以下簡稱《條例》）中有望得到修改。今日，備受各界關注的《深圳經濟特區物業管理條例》修訂草案修改稿，將由深圳市第四屆人大常委會第十四次會議進行第三次審議。  
 

 

　　《條例》是對上世紀90年代起施行的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的全面修訂，曾在今年3月提交市人大常委會進行一審，并且向社會各界公開征集意見。由于涉及面廣，關注度高，在今年7月19日深圳市第四屆人大常委會第十三次會議上對修改稿進行了二審。和二審稿相比，即將三審的《條例》對業主投票權的計算、物業服務企業行業管理以及小區業委會公共管理設施場所等方面內容均做出了大幅修改。

　　■三審稿解讀

　　“面積決定論”改“雙過半原則”

　　二審稿中，針對小區業主大會投票權的計算，規定業主的投票權數按業主所擁有物業的建筑面積計算，物業建筑面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四舍五入計算。

　　這一規定的直接結果便是在小區內房屋面積越大，業主的投票權也越大。

　　二審認為：該規定看起來公平合理，但在現實中并非合理，特別是部分小區開發商擁有大面積的商鋪物業產權，如果僅按物業面積計算，開發商將占有絕對優勢的投票權數，從而使得業主無話語權，形成一票獨大。

　　三審稿對此作出修改，確定了“雙過半原則”。規定業主大會會議與會業主所持有的投票權超過本物業管理區域內投票權半數，且與會業主人數超過全體業主人數半數的，占本物業管理區域內投票權過半數的，業主大會會議方為有效。

　　通過面積和人數雙過半的投票計算原則，避免“誰的房子大誰說了算”對中小業主利益的影響。

　　設“救濟制度”保公正性

　　二審稿中，對業主公約僅簡單規定了業主在入住時，應當簽署臨時業主公約，業主公約在業主大會通過后生效。沒有明確規定公約撤銷方面的內容。

　　這一規定使得在業主臨時公約和業主公約的簽訂中，如果存在違反法律法規、對業主不公平的內容，業主將很難提出更改。

　　二審認為：臨時業主公約是建設單位編制的，可能偏重于維護建設單位的利益；業主公約雖然是業主大會通過的，也存在對部分業主不公平的可能性，建議增加一些內容，保障公約的公正性。

　　三審稿采納了這一建議，設置了臨時業主公約和業主公約的“救濟制度”。規定業主簽署的臨時管事規約和管理規約，經業主大會通過后，認為相關內容違反法律、法規規定或顯失公平，可請求區主管部門予以撤銷；區主管部門可撤銷業主臨時業主公約、業主公約中違反法律、法規規定和顯失公平部分內容。

　　物管“老賴”將可能被拘留

　　二審稿規定，物業服務企業沒有按照物業服務合同約定的時限退出原物業管理區域，將由區主管部門責令其限期退出，預期不退出的，由區主管部門按照逾期月數每月處以5萬元罰款等。

　　雖有此規定，但舊的物業服務企業被“炒”，卻依舊賴在小區，使得業主委員會新聘任的“管家”無法進入?！稐l例》規定的懲罰措施，往往對物管“老賴”不起作用。

　　二審認為：建設單位、物業管理企業以及業主委員會不移交相關資料，或者不退出物業管理區域，擾亂工作、生產、經營秩序，情節嚴重的，可以依照治安管理處罰法的相關規定處理。

　　三審稿第一百二十一條規定，建設單位、物業服務企業以及業主委員會不移交相關資料，或者不退出物業管理區域，擾亂工作、生產、經營秩序，情節嚴重的，對直接責任人員，由區主管機關提請公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》第二十三條規定處罰。據此規定，對行為責任人將可以處以十五日以下拘留或者警告。

　　物業服務須持職業資格證

　　《條例》三審稿對在特區從事物業服務的人員和企業提出了明確的要求。增加規定物業服務從業人員必須依照國家規定取得相應的職業資格證書。同時物業服務企業應該取得物業服務資質證書。

　　在物業服務企業的管理上，三審稿參照注冊會計師協會、律師協會的管理制度，增加規定物業管理協會要建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度，對違規的物業管理企業，可以給予警告、業內通報批評和公開譴責等制裁。

　　受到市物業管理協會公開譴責的物業管理企業，二年內不得參加物業管理招標投標，業主大會可以提前解除與其簽訂的物業管理服務合同。受到市物業管理協會公開譴責的物業管理從業人員，物業管理企業二年內不得聘用其從事應當由取得物業管理相關資格證書的人員從事的工作。

　　“誰的房子大誰就有可能說了算”，這一中小業主認為存在不公平的規定，在新的《深圳經濟特區物業管理條例》（以下簡稱《條例》）中有望得到修改。今日，備受各界關注的《深圳經濟特區物業管理條例》修訂草案修改稿，將由深圳市第四屆人大常委會第十四次會議進行第三次審議。

　　《條例》是對上世紀90年代起施行的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的全面修訂，曾在今年3月提交市人大常委會進行一審，并且向社會各界公開征集意見。由于涉及面廣，關注度高，在今年7月19日深圳市第四屆人大常委會第十三次會議上對修改稿進行了二審。和二審稿相比，即將三審的《條例》對業主投票權的計算、物業服務企業行業管理以及小區業委會公共管理設施場所等方面內容均做出了大幅修改。

　　■有議必復

　　焦點1

　　小區事務管理政府身影依舊

　　《條例》二審稿公布后，深圳31個業委會與業主代表曾經向市人大遞交了一份建議書，其中多處便是呼吁縮減政府的行政干預權限。但三審稿中，這些規定基本沒有改動。

　　三審稿第五條規定，“街道辦事處在區主管部門指導下，負責組織、協調業主大會成立及業委會的選舉工作，指導、監督業主大會、業主委員會的日?；顒??！钡诙畻l規定，“籌備組中的業主代表由社區工作站在愿意參加籌備工作，且有一定人數業主推薦的業主中確定?；I備組成員不得擔任首屆業主委員會委員?！?/P>

　　對于上述規定，曾經負責起草了業主建議書的胡國劍律師說，雖然部分條款與二審稿時有所區別，但籌備組業主成員的確定權仍在工作站。他認為，業委會是業主選舉出來的群眾自治組織，是否解散應由業主決定。部分業主代表認為，實際操作中最需要政府監督的是召開業主大會選舉業委會這個環節。

　　對部分業主代表請求限制政府權力的各項建議，人大常委會法制委員會此前曾經給出了回復建議書，認為小區內物業管理活動接受政府依法進行的監管，法理上沒有問題，在實踐上也是需要的。人大的回復建議書還表示，由社區工作站確定籌備組業主代表也是必要的，因為在業主委員會成立之前，業主自發推薦籌備組成員是一種無序行為，很難形成有效決定，還可能被個別人操縱。此外，由于特區物管條例對業委會參照社團來管理，對違反法律、法規規定的業主委會議，當然可以由主管部門依法取締或者解散。

　　焦點2

　　業委會法律屬性依然是未決問題

　　在昨日提請審議的三審稿中，對于業主委員會的法律地位依舊沒有做出明確的規定。

　　二審稿中，關于業主委員會的法律地位的定性，曾經是多方關注的焦點話題。胡國劍律師認為，因業委會不具有獨立的法人資格，在共有物業利益受到侵犯時，這一具有民事主體資格的組織是否具有民事訴訟主體資格，在深圳目前仍缺乏法律支持。

　　在二審過程中，對于這一問題，人大代表也意見不一。有人大代表認為，應該賦予業委會法人資格，讓業委會代表業主行使權利的同時，也能夠承擔自己的法律責任。但更多的與會者認為，業主委員會目前還不具備法人資格條件。

　　市人大法制委員會在給部分業主委員會建議回復時也曾表示，關于業主委員會的法律屬性，目前還是一個懸而未決的理論問題，現行法律、法規并沒有規定說業主委員會是群眾自治組織或者是社團法人。從物權法規定的精神來看，二者都不是。因此，目前《條例》是參照社團來管理的，只是沒有賦予其法人地位。

(責任編輯：曾玉燕)