物業管理行業專題報告-非住宅物業管理：彈性大 賽道多 格局好

住宅物業管理長期天花板高，固有品牌優勢不易撼動，業主續約率高。非住宅物業管理短期發展彈性大，政策機遇多，盈利能力較為穩定，競爭相對不激烈，細分賽道多，并購機會多。

    非住宅物業的續約率更低，但長期持續虧損的可能也更低。住宅物業管理的提價和更迭都需要透過業委會，而業委會目前在全社會的普及度并不高。非住宅物業雖然流失率可能更高，但合理提價的難度卻更小。由于非住宅物業的服務合同是“菜單疊加”式的，故而非住宅物業公司的收入增速可能遲于在管面積增速。

    住宅物業管理潛力更大，但非住宅物業管理近期彈性更大。住宅物業管理市場規模更大，且住宅物業管理費的長期提升空間更大，增值服務的長期發展空間更大。但是，在放管服改革背景下，物業管理逐漸深入城市每個角落，一大批新的增量需求出現。非住宅物業管理公司可能在短期極具經營彈性。

    住宅物業競爭更為激烈，非住宅物業賽道更多，國企更具優勢。住宅物業行業參與者眾多，且彼此之間沒有細分市場的壁壘。非住宅物業賽道眾多，專業技術存在門檻，且特殊業態（例如高校，機場，美術館，音樂館，圖書館等）固有運營經驗在招投標中能明顯加分。非住宅物業的部分領域，國企具備明顯優勢。

    非住宅物業的并購機會更多。并購住宅類物業管理公司目前價格昂貴，且一般只能達到增加面積的結果。并購非住宅物業管理公司或專門技術公司，可能意味著切入全新賽道，也可能意味著強化品牌實力，對價也可能更為合理。

    風險提示：非住宅物業管理公司續約率更低的風險，非住宅物業管理公司毛利率不高的風險。

    看好非住宅物業管理，推薦中航善達（招商積余）。我們認為，相比住宅物業管理，非住宅物業管理具備短期發展彈性大，政策機遇多，盈利能力較為穩定，競爭相對不激烈，細分賽道多，并購機會多等優勢。我們相信，依托巨大市場，中國也有望誕生出近似五大行規模的大型非住宅物業管理龍頭企業。我們看好即將揚帆啟航的央企非住宅物業管理旗艦，中航善達（招商積余）。我們不僅看好招商局平臺的高規格支持，也看好公司在諸多細分賽道的品牌和技術優勢。