深度報告：物業管理為什么是一個好行業？

　　中信證券(行情600030,診股)研報稱，只要物業管理企業堅定選擇內生增長方向，致力于提升管理和運營，則企業將步 入成本壓力低、市場天花板高、資金需求少、政策環境友好的長牛賽道。短期， 開發企業“扶上馬，送一程”，部分物業公司能階段性受益地產周期向上。

　　對板塊毛利率不同于市場一般認識的看法：定價有提升空間，成本有壓縮可能， 毛利率沒有下降壓力，反而有可能緩慢提升。新盤物業費不斷抬升，老盤提價率 緩慢上升。我國物業管理費相對房價和房租比例很低，還有明顯的長期提升空間。 增值服務進一步提升收入來源。成本側，隨著管理提升、科技賦能，人均在管面 積有不斷提升可能，從而完全有能力對沖單位人工工資上漲風險。一旦單盤人均 在管達到上限無法提升，企業還可以選擇主動退出項目，避免虧損。

　　對開發商支持不同于市場一般認識的看法：開發企業“扶上馬，送一程”的確助 力企業短期發展，也順應物業管理行業從開發商附庸轉型為獨立企業的浪潮。但 開展第三方服務才是優秀物業管理公司的最終歸宿。近期，具備品牌優勢的物業 管理公司會以接管關聯方和中小開發企業新盤為主。遠期，物業管理公司的規模 成長性將主要來自存量房競爭。

　　物業管理板塊四大關鍵詞：內生、低投入、高天花板、護城河逐漸加寬。具備品 牌優勢和增值服務能力的物業管理龍頭，善于輕資產，低投入拓展規模，保持經 營性現金凈流入。與此同時，頭部物業管理公司市占率還很低，龍頭之間直接競 爭尚不激烈。行業單位人工創造市值遠低于海底撈等優秀服務類企業，這不僅意 味著頭部物業管理公司規模上還有極大增長空間，更說明其非標準化服務本身還 有極大的內容重構及重定價可能。物業管理公司登陸資本市場，助力行業擺脫開 發商附庸的定位，護城河也逐漸隨科技應用和增值服務發展而拓寬。