朔州市物業服務收費管理實施細則

第一條：為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據〈中華人民共和國價格法〉國務院〈物業管理條例〉、國家發展改革委員會、建設部〈物業服務收費管理辦法〉和山西省物價局、建設廳〈山西省物業服務收費管理實施辦法〉制定本實施細則。

第二條 本細則適用于本行政區域內經工商行政管理機關登記注冊、符合國家物業管理資質要求的物業管理企業，對各類物業實施管理、提供服務的收費行為。

第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場所進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條本市物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的，由市價格主管部門會同市房管部門制定相應的基準價格及浮動幅度（定期公布），并負責本行政區域內物業服務收費監督管理工作，審核確定物業服務等級。確定物業服務等級時，由物業管理企業提供以下資料：

1、企業法人資格、企業營業執照原件及其復印件；

2、物業管理服務資質證書及其復印件

3、物業管理服務委托合同副本或者復印件

4、物業服務內容，逐項量化指標以及收費標準

5、業主委員會成立的文件或證明材料

具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價格及浮動幅度，在物業服務合同中約定；實行市場調節價的，物業服務收費標準主要通過房屋買賣合同、物業服務合同雙方協商確定。

第六條 住宅（普通住宅小區、經濟適用住房小區、按房改政策已出售的住宅、集資建房、廉租住房、以及經批準建設的公寓、別墅等）的物業收費實行政府指導價，采用包干制的方式，可在市、縣價格主管部門會同市、縣房管部門制定的物業服務等級收費基準價格（見附表一）基礎上上下浮動20%。物業服務等級收費標準調整或向上浮動時，需經業主大會同意；未成立業主大會的物業管理企業執行政府發布的基準價格標準。

第七條 非住宅（辦公、廠房、商業用房和公益性用房地產等）的物業服務收費實行市場調節價，可采用包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由業主大會與物業管理企業協商確定，并由業主與建設單位、物業管理企業在房屋買賣合同或物業服務合同中約定。物業服務收費標準需要調整的由物業管理企業與業主大會協商確定。

　?。ㄒ唬﹨f商確定服務價格：凡通過招投標或選聘方式的物業管理的企業，按規定已成立了業主委員會的住宅、非住宅，其服務標準可由物業管理企業與業主委員會或招標單位、根據“指導價格”協商確定，報當地價格主管部門和房地產行政主管部門備案。

　?。ǘ┨崆案媸痉諆r格：凡開發商按規定可以預售、租賃的房屋都應由選聘的物業管理企業根據“指導價格”自行確定綜合服務價格和細化服務內容，并報價格主管部門和房地產行政主管部門備案。在簽訂房屋銷售合同時，必須簽訂前期物業管理服務協議。業主入住后至該業主委員會成立之前，按服務協議約定執行，服務價格不得提高，服務承諾不得降低。

第八條 對實行政府指導價管理的物業服務收費，物業管理企業在實施收費以前必須到當地價格主管部門辦理〈收費許可證〉。

　　第九條對實行市場調節價管理的物業服務收費，收費單位應將有關資料報市價格主管部門進行登記、備案以利于為政府主管部門制定和調整物業服務收費基準價及其浮動幅度提供必要資料和依據。

第十條建設單位與物業買受人簽訂買賣合同時，受委托的物業管理企業與物業買受人應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十一條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業酬金。

　　物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　3、物業管理區域清潔衛生費用；

　　4、物業管理區域綠化養護費用；

　　5、物業管理區域秩序維護費用；

　　6、辦公費用；

　　7、物業管理企業固定資產折舊；

　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　9、經業主同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十二條 實行物業服務酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

　　第十三條物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

　　第十四條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不繳納服務費用，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第十五條　納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

第十六條 納入物業管理范圍的物業服務收費以房屋所有權登記的建筑面積計算，未辦證的，暫以房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算，按月收取，也可按年收取，按年收取時，服務費標準應優惠10%。

　　第十七條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述單位委托代收費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第十八條物業管理企業利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第十九條物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十條物業管理企業根據業主的委托提供物業合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

　　第二十一條物業服務收費實行明碼標價，物業管理企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示。

第二十二條 電梯、水泵等設施運行維護費用，物業管理企業應單獨建帳，公開、合理、按實分攤。具體分攤辦法由業主大會與物業管理企業協商確定，業主大會尚未成立的，由業主與物業管理企業協商確定。

第二十三條物業管理企業應對小區內的車輛實施統一管理，對車輛停放明確專人負責，收取停車服務費，收費標準按市價格主管部門規定執行（見附件二）

第二十四條 各縣區可參照本細則制定適合本地區的實施細則

第二十五條物業管理企業有下列行為的，由價格主管部門依法進行查處：

1、超出政府指導價標準制定價格的；

2、擅自設立強制性收費項目，亂收費用的；

3、只收費不服務或不按照規定提供服務而收取費用的；

4、其它違反細則規定的行為。

第二十六條本實施細則由市價格主管部門會同市房管部門負責解釋。

第二十七條 本細則自2006年9 月1 日起執行，本市價格主管部門和房地產部門制定的相關條款，同時廢止。

附件一：朔州市普通住宅小區物業管理服務收費基準價格表

附件二：朔州市住宅小區車輛停放收費標準表