高杠桿下 借貸買房成了“雞肋”

當前，盡管河北各地的房地產市場已經普遍趨穩，但在經歷了一輪上漲后，各地的房價較此前都有了不同程度的上漲。整體來看，當前河北三四線城市的房價普遍在7000元/平方米以上，而相關數據顯示，石家莊、廊坊等城市的租售比普遍在1:800左右，遠低于國際上房產運行狀況良好的合理租售比的1∶300~1∶200，也就是說，房子的租金回報率已經明顯“縮水”，通過租金來養房比以前更難。

高杠桿下 借貸買房成了“雞肋”

“去年眼看著房價上漲，我和媳婦盤算了一下手里所有的錢，又找親戚借了10萬，銀行信用貸貸了10萬，七拼八湊了30多萬買了一套兩室的房子。房子買了，壓力也隨之而來，現在每月信用貸、房貸加起來4500多塊錢，還得盡快還清欠親戚朋友的錢，加上一家三口的日常開銷，幾乎每月月光，什么大件也不敢買，病都不敢生，感覺真是買完房‘一朝回到解放前’。”近日，保定的購房者小張向記者講述了自己“勇當房奴”的無奈經歷。

高房價下，像小張這樣的購房者大有人在。此前，記者就購房首付的來源進行過一個調查，超過8成的首套房購房者表示他們的首付款向父母、親戚朋友借了錢，約3成的購房者使用了信用卡借貸、商業信用貸等高利率借貸方式，僅有不到兩成的購房者靠自己的存款支付了首付款。

隨著房價的高企，和金融信貸政策的收緊，當前剛需購房者的購房成本也隨之上漲。全國監測數據統計顯示，5月份全國首套利率均值為5.56%，二套利率為5.92%，繼續保持增勢。首套房利率總體保持在基準上浮10%-20%水平，二套房利率基準上浮20%-40%不等。而6月份，南京、杭州等地部分銀行的首套房貸利率繼續上浮。當前來看，河北各地首套房的貸款利率也已普遍上浮10%-20%。對剛需購房者而言，在度過了首付的“難關”后，后續的還貸也成了另一大“關口”。

返鄉置業潮后 河北三四線城市空置率高

去年和今年年初，河北多地曾出現一個返鄉置業的浪潮，不少在京津等一線城市上班的人，紛紛選擇回鄉置業，這一浪潮曾一度使得不少三四線城市的房源“供不應求”。至于為什么回鄉置業，有的購房者表示，一線城市的房價“高不可攀”，先回老家置辦一套，“手里有糧心里不慌”；也有的購房者表示，買房可以“以房養貸”，算是半剛需半投資了；還有的購房者詼諧地表示，回家置業實屬無奈，不然沒法應對丈母娘。

不管是何種原因，可以看到的是，在經過了一波購房熱后，當前河北三四線城市的許多房源存在著一定程度的空置現象。“我們這的許多業主都是北京地區過來的，他們不常居住在這，遇到一些漏水、堵塞等突發物業問題，有時候不能及時找到業主，這讓我們也很為難。”邯鄲某高端項目物業管理負責人無奈表示。

2017年3月份，國家電網公布的空置率的調查結果顯示，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。2015年5月騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。2013年，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發表的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》報告顯示，我國三線城市住房空置率最高，為23.2%。

盡管上述各項調查的數據不一，但幾項數據的結果都顯示，我國三四線城市的房屋空置率普遍在10%以上，而按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區；空置率在10%-20%之間為空置危險區；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

租售比“倒掛” 剛需面臨買房租房兩難選擇

與高空置率對應的則是，租房市場的“疲軟”。

業內人士指出，三四線城市由于人口紅利不足、經濟發展較慢等原因，普遍租金較低，而經過了上一輪的房價上漲后，河北部分城市的租售比再度降低（租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值）。

今年5月份，中國社會科學院城市發展與環境研究所和社科文獻出版社出版共同發布第15部房地產藍皮書--《中國房地產發展報告No.15（2018）》顯示，從房價與租金比來看，2018年1月廈門、廊坊、惠州、石家莊、合肥、南京等城市的售租比都超過了北上廣深。其中，河北石家莊、廊坊的售租比分別為824、883（個月），也就是說，如果當房價與租金分別保持不變時，在石家莊、廊坊購買一套住房，需要68.7年、73.6年才能通過租金回本。

從上述數據來看，部分購房者通過“以房養貸”的形式來獲得首套房的方式，似乎也顯得“并不那么高明”。剛需到底是選擇買房“上車”，還是繼續租房，成了一個難解的問題。業內人士則指出，如果買房，則要考慮自身的負債能力，一般來說，家庭合理負債率最好不要超過40%，如果購房后負債率超過50%，則可能出現斷供的可能，不建議急于買房。