呼和浩特：老舊小區管治結合帶來“變”

官方既沒護短也沒遮丑，給出了一組令人驚嘆的數據：呼和浩特大約有66.3%的小區屬于準物業或無物業管理狀態；準物業舉步維艱，無物業雪上加霜。

    數據背后是一連串的調侃與無奈，包括有物業公司的小區也程度不同地存在著“居民割據”的局面，有人用小區名稱編成順口溜揭示現實：“江南小區渣土山，富源小區臟又亂，光明小區不明快，人和小區胡圈占……”66.3%這個數字已成為羈絆城市品質的藩籬，無論這個數字的形成曾經有多少因素，但目前擺在政府面前的并非是一道選擇題，而是必答題。用玉泉區社區辦主任張景平的話說，通過整治，老舊住宅小區必須達到“五有七見”，即有安全防范（有保安、有監控），有清掃保潔（有保潔員、有垃圾清運），有停車管理（有停車線、有人管理），有清運設備（有垃圾車、有垃圾箱等），有設施維修（有公共設施的維修），樓道見白、單元見鎖、門口見警、院面見潔、車輛見齊、路燈見亮、游園見綠。有專家指出，“五有七見”的目標事實上實現了城市品質的基本要素。

    強調一個“管”字

    將日月星巷改為單行線后，這里的14個零散小區22棟樓整合成為日月星綜合小區……3月17日晚，這個消息傳來時，玉泉區興隆巷街道辦事處主任齊敏格外興奮。日月星巷在玉泉區可謂有名，南鄰三里營路，北接鄂爾多斯大街，在南北長800米的小巷兩側分布著上世紀80年代建成的二輕樓、統建樓等22個老舊住宅樓，各自為政。緣于私搭亂建，導致原本狹長的巷子最窄處不足兩米，南北兩側隨意進出的車輛常常被堵得水泄不通，亂，是這里的代名詞。

    有問題就想辦法解決，在城市環境綜合整治專項行動中，興隆巷街道辦事處在對這里的100多處違章建筑拆除后，在巷子南北兩側建立了大門和警務室，將22棟樓整合成為日月星巷綜合小區，并引進物業公司進行統一管理。

    像日月星巷這樣的老舊小區，在首府城區西南處的玉泉區共有357個，大多數是一棟樓或兩棟樓就是一個小區，居民近6萬戶。盡管經過不間斷地綜合治理，條件有所改善，但收效甚微。

    記者在采訪中了解到，因建筑年代較早，大多數老舊小區并不是由物業公司管理，而是由產權單位管理，隨著住房政策的制度改革和企業改制，緣于產權單位大量棄管，不少老舊小區淪為“真空”狀態。

    記者了解到，玉泉區按照市政府下發的《老舊住宅小區準物業管理辦法》要求，專門成立了“社區物業服務領導小組”，成立了9個社區物業服務中心和49個社區物業管理服務站，劃分為108個管理區域，在財力十分緊張的情況下，盡最大能力拿出一定的資金用于準物業運行。但是，一方面，由于街道辦事處本身工作繁忙，不能系統地管理落實此項工作；另一方面，由于大多數老舊小區的居民對物業管理是商品的認識不足，繳費意識淡薄，導致物業公司難以維計。

    對癥下藥才可治病。今年以來針對這種情況，玉泉區政府不斷現場走訪、征求意見，出臺了《社區治理和老舊小區精細化管理工作指導意見》，提出了“五有七見”管理辦法。

    齊敏說： “五有七見”中，“五有”是基礎，由政府投入完善基礎設施，采取先期補貼的形式引入物業公司精細化標準化管理，實現市場化運作?！捌咭姟笔悄繕?，待整治完成后，選出業委會、樓棟長、單元長，實現物業管理加居民自治，逐步走向管理長效化、精細化。

    目前，玉泉區357個小區已根據小區大小、樓棟數量分成了97個管理區域，引進20家專業物業公司實現了物業管理全覆蓋。

    突出一個“治”字

    隨著推土機的轟鳴，矗立在麗苑小區南門口的違章建筑被拆除。至此，這里的250多處私搭亂建清理率達到了99%。新城區東風路辦事處黨工委書記欒世強說，如果把小區車棚的看車人員妥善安置后，小區的清理率就百分百了。

    欒世強告訴記者，自從2月28日進場清理麗苑小區私搭亂建以來，他和同事們幾乎天天守在這里。作為上世紀90年代后期建起的小區，這里有37棟樓房2500多戶居民，曾是那個時代較為高檔的小區。然而，隨著時間流逝，小區里私搭亂建的情況越來越嚴重，由于環境引發的矛盾，導致多數居民拒交物業費，于是物業公司頻頻更換直至無人管理，居民怨聲載道。

    欒志強說，東風路辦事處轄區共有116個住宅小區，其中像麗苑小區這樣的有60個，下一步新城區政府將成立國有物業公司統一管理，麗苑小區作為最大的小區，目前物業公司已經進駐，同時引進垃圾分類處理企業，未來將采取積分制的辦法對垃圾分類做得好的居民給予獎勵。

    新城區如此，老城區亦然，二建小區的私搭亂建在玉泉區范圍內更是出了名的，在這個無物業管理有600多戶居民的住宅小區中，每家每戶門前只要有空地，就會“割據一空，據為己有”。

    全市環境綜合整治行動開展以來，興隆巷辦事處不僅對這里的違章建筑進行了大范圍清理，而且引進內蒙古晟泰物業公司克服沒有物業用房、基礎條件差等困難進行物業服務與管理，居民們拍手稱快。

    據悉，截至目前，呼和浩特市改造過的老舊住宅小區共有1685個，主要分布在市四區的中心地帶，涉及居民約37萬戶100萬人，均由各街道辦事處管理。由于沒有專業化物業服務企業，各老舊住宅小區在治安防范、環境衛生和公共配套設施維護等方面出現諸多問題，加之居民中低收入群體較多，且整體繳費意識較差，各街道辦事處的管理工作舉步維艱。據了解，物業公司管理不到位成為物業費收繳困難的重要因素，采訪中記者發現，個別小區居民不愿繳納物業費，一定程度上是因為對物業公司服務質量有質疑，覺得“交了物業費和不交物業費沒什么區別”，這樣一來，物業公司和居民彼此間就會形成“物業服務質量降低——更多居民不愿繳費——物業公司揭不開鍋”的惡性循環。

    呼和浩特市城管執法局局長李曉東告訴記者，針對目前老舊小區出現的這些矛盾和問題，一方面，在理順房屋開發企業，街道辦事處、社區，物業管理企業和業主四方面關系的同時，更應該明確各自的責權義務，進一步完善制度，跟進相關措施，采用第三方收費機構進駐的方式維護業主的權益。另一方面，通過對老舊小區的精準支持，采取先由政府給予部分資金補貼作為引導，最終實現專業化、市場化管理。與此同時，要加強物業管理是商品的宣傳引導，本著享受什么樣的管理服務就繳納什么樣的費用的原則，營造自己家園自己維護的濃厚氛圍，團結帶領居民群策群力管理好小區。

    實現一個“變”字

    有這樣一個“身處”鬧市的社區，在30多年時間里沒發生過一起未成年人犯罪案件、重大刑事案件、民轉刑案件和群體上訪事件。就在這個名叫清泉街的社區中，老人常年被關懷、困難群體有人幫、鄰里和睦如親人，居民們對此習以為常。提起目前正在進行的市容環境綜合整治行動，全國勞模、全國黨代表、玉泉區興隆巷街道辦事處清泉街社區居委會主任武荷香認為，此次整治堪比上世紀80年代的阿吉奈衛生大檢查，共同之處在于，都是黨和政府要給轄區群眾創造更加美好的生活空間，作為良好環境的受益者，我們沒有理由不積極參與。

    作為玉泉區乃至全市的管理樣板社區，清泉街社區共有大小18個小區8800多居民，盡管沒有專業的物業公司管理，但多年以來在武荷香的帶動下，這里先后榮獲全國敬老模范社區、全國和諧社區建設示范社區、全國愛心社區等諸多“國字號”榮譽，而在此次環境綜合整治行動中，社區志愿者、普通市民、殘疾人以至于兩勞釋放人員都積極參與，在大家看來，美好的環境需要人人愛護，自己動手美化家園是件擔當的事。

    據呼和浩特市住宅小區環境秩序管理局聯絡人杜樹棟介紹，針對老舊小區無物業管理狀況，呼和浩特市政府先后于2012年和2015年分別下發了《老舊住宅小區準物業管理辦法》《社區準物業管理實施方案》，通過設立街道物業管理矛盾投訴調解站、街道物業應急維修站以及街道物業服務中心“兩站一中心”，來解決存在的物業管理與社區管理相分離、以單一管理代替綜合管理、行業管理代替社會管理的體制等問題，但由于受資金等因素制約，效果并不明顯。

    記者在2016年7月印發實施的《呼和浩特市深入推進城市執法體制改革改進城市管理工作實施方案》中看到，為了改進城市管理工作，深入推進城市執法體制改革，呼和浩特市先期推行了“大城管進社區”的管理模式，要求城市管理部門負責物業管理方面對建設單位、物業服務企業和個人擅自破壞住宅小區公共建筑、公用設施以及改變用途行為的監管，并行使行政處罰權；負責擅自占用、挖掘住宅小區內道路、綠地、場地，損害業主共同利益行為的監管，并行使行政處罰權；負責住宅小區私搭濫建、侵占綠地、破壞環境等行為的監管，并行使行政處罰權；負責住宅小區內環境衛生管理方面違法行為的監管，并行使行政處罰權。

    此外，《方案》明確規定了物業管理處劃轉部分職能至城市執法局，其中包括：物業服務企業資質審批、從業人員培訓以及行業管理工作（物業保修金備案、交存及使用管理除外）；前期物業管理、物業交付使用的承接檢查、物業用房留置和管理；業主委員會成立的監督和指導；違反《物業管理條例》規定相關行為以及其他破壞物業管理區域環境、擾亂公共秩序等行為的監管和行政處罰權。李曉東說，本次環境衛生綜合整治行動中，全市2700多個住宅小區全部要達到住建部、住建廳關于綠化、亮化、保潔等管理標準。